截止2021年底，房地产行业产生的GDP达到了74553亿元，占我国全部GDP比重的7.33%。由于房地产行业销售利润高，业主购房热情大，导致众多房产商为促进房屋售卖、在发布销售广告时利用夸大、虚假的宣传资料吸引购房者购房，对于众多普通购房人来说，购房可能为其一生中最为重要花费巨大的消费，因此当其知晓房地产商无法实现当初广告承诺时、必定会引发冲突、利用各种方式维权。
笔者就业主针对房地产商在发布销售广告中对“容积率”、“绿化率”、“封闭管理”、“公共配套”等房屋及相关设施所作的虚假宣传诉至法院要求赔偿的案例进行了初步的研究及论证，得出结论如下：
1、对于部分业主以房地产商虚假宣传涉嫌欺诈为由要求解除合同退房退铺，法院多数不予支持；而部分业主以房产商无法实现其广告承诺构成违约为由要求索赔，法院较多支持。
2、对于房地产商发布虚假宣传广告属于要约邀请还是要约，是否构成合同条款，如无法实现广告承诺是否构成违约，法院一般依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定审理，即“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”对于广告内容或房屋买卖合同列明“广告仅供参考、不作为合同要约”，部分法院以该免责条款为排除违约方责任的格式条款确认无效，要求房地产商承担违约责任，部分法院认定有效。
3、对于房地产商违约赔偿责任，法院一般会综合其过错、广告对购房者购房决策及价格的影响程度、是否降低周边环境品质等情况并参考合同约定违约金标准判决赔偿金额。
以下列举部分业主诉房地产虚假销售广告部分胜诉及败诉案例，供各位参考。
一、胜诉案例：
1、平顶山金嵘公司与徐某某商品房买卖合同纠纷一案【河南省高级人民法院（2011）豫法民再字第****号民事判决书】
一审法院再审查明，徐某某诉称平顶山金嵘公司行为已构成合同违约的事实成立。根据再审查明的情况，平顶山金嵘公司在开发建设该小区中，存在以下违约行为：1、违反行政审批的规划设计方案以及说明要求，擅自提高容积率、降低绿化率、压窄道路，变更楼梯位置，以及一些承诺的公共设施建设不到位。2、违反广告要约内容，二楼商业区内未建设七个世界主题风情景观区、少建四个罗马大柱，未设置电话预留插口，未按照广告宣传资料在一楼商业区道路内建设绿化带及休闲座椅。3、主合同约定由平顶山市房产管理部门进行测绘，实际委托了洛阳市恒宇房地产测绘队进行测绘。
本院二审认为，本案商住小区容积率、绿化率虽不是平顶山金嵘公司与徐某某等82人在合同中直接约定的内容，但该义务为平顶山金嵘公司按照法律法规应当履行的义务，平顶山金嵘公司未适当履行该义务，应当按照合同法律中违约责任的相关规定，对徐某某等82人承担违约责任。
对平顶山金嵘公司应承担的违约责任，鉴于顶山金嵘公司的违约行为造成徐某某等82人所购房屋周边环境品质下降，给徐某某等82人造成的损失为商品房屋价值的贬损，依照我国合同法律中承担违约责任方式的相关规定，以适当减少合同价款方式让平顶山金嵘公司承担违约责任符合本案实际情况。鉴于徐某某等82人购买的房屋均为商铺，而商铺投资本身具有风险性；徐某某等82人一、二审中也未就其主张的购房均价远高于当时市场价提供相关证据予以证实；同时考虑平顶山金嵘公司违约行为对争执房屋价值降低的客观影响，争执房屋目前的商业现状等因素，本院酌定为减少合同价款的20%。徐某某等82人房款合计17415425元，减少20%为3483084元（该数额为徐某某等82人现已交付的房款，如以后房款发生增减，则随之相应调整），该部分价款作为平顶山金嵘公司对徐某某等82人违约的赔偿金。
本院二审再审认为：平顶山金嵘公司提高容积率、降低绿化率造成徐某某等82人所购房屋周边环境品质下降，给徐某某等82人造成的损失为商品房屋价值的贬损，该行为显然构成违约。本院二审判决依照我国合同法中承担违约责任方式的相关规定，判令金嵘公司按照合同总价的20%承担违约责任并无不当，本院再审予以维持。
2、钟某某与和记黄埔地产（长春）有限公司商品房买卖合同纠纷一案【吉林省高级人民法院（2016）吉民终***号民事判决书】
一审法院认为，金地北城公司在涉案房地产项目销售现场供购房者取阅的户型品鉴图等宣传资料及样板房，均展示王某某购买的同类型别墅有地下一层及地下夹层，其中地下一层有停车位，金地北城公司对此并不否认，但主张已经通过多种方式提示购房者宣传资料并非合同附件，其承诺的交付标准应以合同及附件内容为准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，涉案房产存在争议的“地下一层及地下夹层”部分，通过宣传资料及样板房的方式，已经明确、直观地进行了展示，考虑到涉案房产为别墅，购房者对于别墅的居住要求与普通高层住宅不同，而涉案房产的现状为共有地上三层，没有地下一层及夹层、没有独立停车位、没有独立的楼梯及电梯，只能通过每隔几栋中间的公共楼梯到达地面；因此，交易房产是否具有地下一层、夹层，以及是否具有独立的楼梯或电梯，足以对购房者的购房意愿及订立合同产生重大影响，依照上述规定应当视为合同的内容。金地北城公司交付的房产不包括以上部分，违反双方合同约定，已经构成违约。金地北城公司违约的相应法律后果。王某某主张按照涉案房产购房总价款的30%即3127614.9元赔偿损失，鉴于涉案房产的地下车库隔离墙已被认定为违法搭建并被拆除，该部分空间已经无法实际进行隔离并交付各业主独立使用，结合涉案房产目前售价情况，参考 王某某同小区业主以相同事实起诉金地北城公司的房屋买卖合同纠纷已生效裁判文书，一审法院对王某某的诉请予以支持。
本院认为，根据已查明事实可以认定，2014年6月钟某某至现场准备接收房屋时，园区内草坪、道路、景观均遭到破坏，钟某某所购房屋的相邻业务私自拆除绿植隔离带、任意改造围墙院门、私自搭建房屋，园区景观与原规划设计产生较大差异。钟某某接收房屋时，和记黄埔未按销售规划交付房屋，未能保证其公共设施完整性及配套环境的舒适性，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定认定发生合同解除的法律效果，并无不当，应当予以维持。
3、王某某与广某某商品房预售合同纠纷一案【广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第****号民事判决书】
原审法院认为，合同附件三的约定，从其内容来看，属于对商品房销售广告性质的认定，但其条款明确该广告仅供参考，不作为合同及要求，违反了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，应认定为无效。对广告宣传的性质是要约还是要约邀请，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，应从三个方面考虑：1.销售广告和宣传资料所作的说明和允诺是否属于对开发规划范围内的房屋和设施所作的说明和允诺；2.销售广告所作的说明和允诺是否具有确定性、具体性；3.销售广告所作的说明和允诺是否对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。
关于王某某提出的第一点小区户数及车位比例问题，雅恒公司发布广告称“总居住户数2666，总户车比：一期车位比例为1：1.37”，该宣传内容属于规划范围内的户数和车位的承诺，在表达的意思上明确、具体，而且在车满为患的今天，小区的停车位是否充足对购房者是否订立商品房买卖合同有重大影响，因此该部分广告内容应视为要约，应视为合同内容的一部分。现雅恒公司未能实现其广告所承诺内容，属于违约行为，应承担违约责任。
关于王某某提出的第四点楼距及第五点小区会所开放时间问题，虽然属于出卖人就商品房开发规划范围内的房屋的楼栋距离和会所开放时间所作具体确定的说明和允诺，但并不是 王某某订立合同考虑的重要因素，对房屋的价格的确定也不会产生重大影响，该部分广告内容不构成要约；
关于第六点地铁开通时间问题，属于某公司对该房屋周边的交通设施的说明，不在开发规划范围内，而且地铁开通时间只能由政府相关部门确定，雅恒公司不能决定地铁的具体开通时间， 王某某也可以通过其他途径获悉地铁的开通时间，故该部分广告内容不构成要约。
买受人购买房屋，购买的不仅是房屋本身，还包括开发商在广告中承诺的与之相适应的小区整体环境。从房屋同其周边环境之间的关系来看，房价的构成可以分为显性价值和隐性价值。以该房屋为中心在购房人生活半径范围内的各项附属设施，构成了房屋的隐性价值。本案中，荔枝山公园和富春山·私家山林公园、楼距、小区会所、地铁交通等属于该房屋所在楼盘内或周边的绿化环境、交通、自然或人文景观等附属设施，上述设施给购房人带来无形利益，构成房屋的隐性价值，上述第三至第六点部分的广告内容虽然不构成要约，但各项设施综合对购房人是否订立购房合同以及对整体房屋的价格有一定影响。考虑各项设施对价格的影响，综合双方在签订合同中的过错程度，根据公平、诚信原则，参考涉案房屋市场价值评估报告书确定的贬损价值和贬损原因，原审法院酌定王某某的损失为房屋总价款的1%即44871元。
本院认为：王某某与雅恒公司于2013年8月27日在平等、自愿的基础上协商签订了涉案买卖合同及其附件，王某某在二审中亦确认该补充协议条款有效，雅恒公司对此亦无异议，故可以认定涉案买卖合同及其附件均系双方当事人经协商一致而签订的，并非格式条款，均应合法有效。原审认定上述合同条款无效的理据不足，本院予以纠正。
对于二审双方争议的广告宣传赔偿问题。虽然雅恒公司上诉称关于小区户数及户车位比的广告宣传依据的是之前的规划，王某某购房时规划已变更，但雅恒公司未及时撤换广告，而其对于小区学校、周边环境、楼距等的广告宣传存在夸大宣传等不规范用语，已经于2014年10月9日被工商部门认定构成了发布含有不准确数据和统计资料的广告行为，并责令其停止发布、公开更正广告，考虑到上述广告宣传内容对于购房人是否订立购房合同以及对房屋的价格确有一定影响，故原审酌情判决雅恒公司向王某某赔偿房屋总价款的1%即44871元，并无不当，本院予以维持。
4、郑某某、吴某某、广州汇星物业管理有限公司与广州市敏捷投资有限公司商品房预售合同纠纷一案【广州市中级人民法院（2020）粤01民终****号民事判决书】
一审法院认为，郑某某、吴某某和汇星公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于广告宣传是否属于要约，是否视为合同内容的问题，郑某某、吴某某提供的宣传资料显示，汇星公司对其开发的锦绣新城明确作出具备游泳池、篮球场等配套设施的表示。相关配套设施能提高小区的居住环境和条件，对双方合同的订立和房屋价格的确定有重大的影响。因此，上述宣传资料的内容应视为要约，并纳入合同的内容。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条所述的相关设施，应包括商品房的基础设施和相关公共配套设施，商品房的基础设施包括供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路、停车场等，公共配套设施包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。汇星公司宣传资料的内容明确记载锦绣新城有常年洁净的游泳池和篮球场，作为宣传资料附图的锦绣新城小区平面图中在小区西南面绘有销售中心、游泳池、篮球场和绿地。汇星公司对游泳池、篮球场及绿化设施所做的说明和允诺具体确定，且在双方签订房屋买卖合同时，锦绣新城南面已有建成的销售中心、游泳池、篮球场，并种植了绿化植物，该说明和允诺及现场上述设施的现状在当时足以对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大的影响。综上，一审法院，认定宣传资料的内容应视为要约并纳入合同内容，合理有据，本院予以维持。
5、余继光、冯家星房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【广东省深圳市中级人民法院（2019）粤03民终18283号民事判决书】
本院认为：关于解除合同的事由是否成立的问题。冯家星解除合同的事由是余继光未能兑现其在广告宣传中的商业承诺，导致其合同目的无法实现，构成违约。对此本院认为，首先，根据（2015）深中法行终字第1181号行政判决书确认的事实，余继光的销售代理人瑞丰恒业公司在2013年10月－2014年11月20日期间对涉案商铺所在商场进行广告宣传，宣传内容包括迪士尼、HELLOKITTY、加菲猫、播、S+、女子会舍、小熊维尼、PLEASANTGOATANDBIGBIGWOLF、妈妈网、BANDAI等国内外品牌进驻或者达成进驻意向，“英国寰亚、BANDAI、迪士尼国际产业巨头强势护航”等。因广告宣传的对象具有公众性，涉案合同签订于广告宣传发布之后，因此，冯家星主张其基于广告宣传的内容而签订了涉案合同，本院予以采纳。其次，上述广告宣传内容具体明确，因广告宣传关于涉案商铺所在商场的经营状况所作的说明和允诺关系到涉案商场的商业定位，对商铺购买人决定是否签约购买及商铺价格的确定具有重大影响，一审据此参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，将上述广告宣传内容视为合同内容，并无不当，本院予以确认。再次，上述广告宣传内容为相关知名品牌已经进驻中港金岸商业城或者已经达成进驻意向书，但根据（2015）深中法行终字第1181号行政判决书认定的事实，涉案商场并未与相关知名品牌所有权人签订进驻协议或者意向协议，本案无证据证明品牌所有人已实际入场经营。因此，余继光未能实现前述广告宣传中的说明和允诺，应认定其构成违约。鉴于商场的经营状况对于商铺的价值、收益具有较大影响，而当事人购买商铺的目的在于经营收益，冯家星主张其合同目的无法实现，本院予以采纳。本案因余继光违约导致冯家星的合同目的无法实现，冯家星据此请求解除合同，符合合同法第九十四条第四项的规定，一审判决解除涉案商铺认购书、商铺买卖合同及深圳市二手房买卖合同，并无不当，本院予以维持。
6、王某某、关某某与中山市盈润房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案【广东省中山市中级人民法院（2020）粤20民终****号】
一审法院认为，涉案小区原围墙拆除后，虽然中山市自然资源局复函，可于市政路南侧道路红线外三米处重建围墙，但市政路南侧道路红线外三米处已非常接近房屋墙脚，建铁艺围墙后，铁艺围墙到小区房屋之间没有路，业主进入小区花园，需出楼栋大堂门后，再从外面进入小区，且需在小区道路的出入口设置门栏出入，该围墙建设方案不能形成封闭式小区，与其他业主与盈润公司签订的协议中确保小区封闭式管理的约定不符，该重建围墙的方案不具有可行性。根据盈润公司发布的公告及其他业主与盈润公司签订的协议，盈润公司应按开放式小区与封闭市小区的房屋差价对王某某、关某某进行补偿。根据房地产估价报告，雅景半山花园1-4栋在开放式小区与封闭式小区状态下于价值时点2015年12月18日每平方米价差为788元。但由于涉案围墙被拆除后，王某某、关某某房屋所在小区仍有三面围墙围起来的半封闭小区，并非完全开放的小区，故王某某、关某某的损失不能完全按照评估价788元/平方米计算，涉案小区后面为山丘，几无其他居民路过，对王某某、关某某房屋的影响不大，故一审法院酌情盈润公司应赔偿王某某、关某某14571.7元（112.09平方米×130元/平方米）。
本院认为，根据一审查明的事实，涉案商品房所在小区雅景半山花园1-4栋北侧原本砌筑了围墙，小区设有门岗、保安亭，商品房交付使用时，小区处于封闭管理状态。后因小区北侧道路为市政规划路，原围墙不在该小区项目规划许可内，盈润公司为了完成规划验收，于2018年11月拆除了违建围墙及保安亭，致使小区目前无法实现封闭管理。虽然商品房买卖合同中未明确约定商品房所在小区为封闭式小区，但盈润公司已承诺确保涉案小区能实现封闭式小区管理，现盈润公司未能履约，已构成违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审法院依法委托广东联诚房地产土地资产评估咨询有限公司对半山花园开放式小区与封闭式小区的每平方米价差进行评估，评估结论为，雅景半山花园1-4栋在开放式小区与封闭式小区状态下于价值时点2015年12月18日每平方米价差为788元。该鉴定结论可作为认定本案事实的依据。故王某某、关某某上诉请求盈润公司赔偿损失88326.92元（112.09平方米×788元/平方米），理据充分，本院予以支持。一审法院酌定按130元/平方米的标准赔偿欠妥，本院予以纠正。
7、上海嘉敏房地产开发经营有限公司与郝三辛商品房预售合同纠纷一案【上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终6645号民事判决书】
一审法院认为：第一，嘉敏公司因发布虚假电视广告而被行政处罚，行政处罚决定书中认定在该看房专题电视广告中明确出现了“XX的配套幼儿园、小学是XX大附属幼儿园、小学”的表述，其行为构成了利用广告对房产销售作虚假宣传。第二，综合本案查明的相关事实，嘉敏公司的广告及楼书宣传中关于涉案小区对口学校的内容构成具体确定的说明和允诺，并且对郝某甲、曹月芳、郝某某购买涉案房屋并签订商品房预售合同的决策具有重大影响，嘉敏公司的宣传内容应当视为要约。在涉案小区无法对口XX学校的情况下，嘉敏公司的行为构成违约。而嘉敏公司在楼书及商品房预售合同中关于广告宣传不列为合同的附件或组成部分的陈述，系免除其自身责任而排除对方主要权利的条款，应为无效。鉴于合同中对嘉敏公司的该项违约责任未作明确约定，且考虑到郝某甲、曹月芳、郝某某在购房前也应自行向相关教育管理机关核实涉案小区的教育配套问题，而在签约时教育部门的答复意见为涉案小区并未进行教育资源配置，故综合上述情况，酌定嘉敏公司应支付的违约金金额为10,000元。据此，原审法院判决上海嘉敏房地产开发经营有限公司于判决生效之日起十日内支付郝某甲、曹月芳、郝某某违约金10,000元。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，嘉敏公司在其投放的广告中，含有涉案房屋的配套幼儿园、小学均为XX大附属幼儿园、小学等内容，该宣传内容对购房人的购房决策存在重大影响，故嘉敏公司在其广告宣传中关于教育配套资源的宣传已构成要约。嘉敏公司在进行广告宣传时，涉案房屋的教育配套资源当时并未确定，且事后亦证实涉案房屋的配套幼儿园、小学亦与嘉敏公司对外宣传的内容不符，嘉敏公司在房屋销售过程中的对外宣传不实，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。原审法院判决正确，本院予以维持。据此判决：驳回上诉，维持原判。
8、张某某与恩施立城房地产开发建设有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案【湖北省恩施市法院（2020）鄂2801民初****号民事判决书】
本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，被告利用微信公众号、宣传单、宣传册等形式，发布“全一梯一户，逾30000方水景公园，1000㎡私人会所，8000㎡标准体育场，5人制足球场、篮球场、羽毛球场，600米塑胶环形跑道”等广告，应视为合同内容，客观上案涉房屋的情形与合同内容不符，被告构成违约，依法应当承担违约责任。鉴于原、被告就前述违约情形未约定违约责任的计算方式和数额，原告亦未就其所受到的损失举证证实，而违约事实客观存在，对案涉房屋买卖合同的订立以及房屋价格的确定具有重大影响，本院酌定由被告按合同价款的1%（913880元×1%=9138.80元）向原告支付违约金（即原告主张的部分损失）比较适宜，原告主张的超过部分损失，本院不予支持。
9、宿州市环宇房地产开发有限公司与任诚、方岫珍商品房预售合同纠纷一案【安徽省宿州市中级人民法院（2013）宿中民一终字第00769号民事判决书】
一审法院认为：环宇公司在宿州市规划管理部门对任诚、方岫珍所购买房屋西南部分的规划设计方案并未批准的情况下，其虚构该部分为草坪、花园、小区路、小高层住宅建筑等，并在展示的沙盘模型及宣传彩页上予以明确标注、广泛宣传，使任诚、方岫珍认为其所购买的房屋以西的外部环境与环宇公司展示的沙盘模型及宣传彩页一样，致使任诚、方岫珍与环宇公司签订了商品房买卖合同，环宇公司的行为符合《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，构成缔约过失。任诚、方岫珍在上述房屋交付使用后，发现该房屋以西南部分为正在建设的31层高的公寓大楼，且该大楼距离任诚、方岫珍的房屋数十米，并非任诚、方岫珍购买房屋时期待的草坪、花园小区景观，使任诚、方岫珍的居住环境遭受到房屋采光时间明显缩短、绿地资源减少等损失。环宇公司应依法承担赔偿责任。综上，环宇公司以赔偿任诚、方岫珍20000元为宜。对环宇公司辩称的前期宣传不存在欺诈行为，沙盘模型展示仅属要约邀请等，其不应承担缔约过失责任的抗辩理由，不予采信。
本院认为：2007年任诚、方岫珍在准备购买环宇公司预售房屋时，环宇公司向其展示的沙盘模型及宣传彩页上明确标注了任诚、方岫珍认购的房屋以西是草坪、花园、小区路等优美的外部环境，小区路以西第一排是两个12层住宅，第二排以后是7排5层住宅。任诚、方岫珍正是基于这样的小区外部环境而与环宇公司签订了商品房预售合同，购买了房屋。但事实是，宿州市规划管理部门此时对该房屋以西部分并未进行规划。环宇公司在宿州市规划管理部门尚未作出规划方案的情况下，为有利于房屋的销售，擅自将该部分描绘为草坪、花园等景观，将尚未规划的部分标注为5层住宅和12层的小高层，并在展示的沙盘模型及宣传彩页上予以明确标注，足以误导消费者。因此，环宇公司对该部分小区环境的宣传属虚假宣传。消费者购买房屋时不仅考虑房屋的价格、地理位置，房屋周围的居住环境也是消费者考虑是否购买的重要因素，作为房屋开发商应本着诚实信用的原则，对房屋周围环境应作出较为客观的宣传，本案中，环宇公司在宿州市规划管理部门没有明确规划的情况下，即不应当在其沙盘模型和宣传彩页上对该处环境进行明确具体的标注，误导消费者。
（二）关于环宇公司应否承担缔约过失责任及一审法院确定损失数额是否妥当的问题
缔约过失责任是当事人在订立合同过程中，因一方当事人违背诚实信用原则给对方造成损失的赔偿责任。本案中，环宇公司在销售房屋时进行虚假宣传，误导购房者，存在明显的过失。任诚、方岫珍的房屋西侧，环宇公司在其沙盘模型上展示的是第一排是12层、第二排是5层住宅，而事实是该处正在建设两栋31层的高楼。31层高楼的建设必然影响任诚、方岫珍房屋的通风采光时间。由于采光时间的缩短，使任诚、方岫珍房屋的采光及市场价值相对减少，且任诚、方岫珍房屋价值的减少与环宇公司的虚假宣传之间存在一定因果关系，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，环宇公司对任诚、方岫珍的损失应赔偿责任。一审法院基于31层高楼对任诚、方岫珍房屋的影响程度酌定环宇公司赔偿任诚、方岫珍损失20000元，并无不当，本院予以维持。
10、金银叶与浙江中捷房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案【浙江省台州市中级人民法院（2013）浙台民终字第762号民事判决书】
原审法院审理认为：根据我国《消费者权益保护法》第三十九条，《反不正当竞争法》第二章第九条，《广告法》第四条、第五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定。经审理，被告发布的广告中有部分说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响：（1）被告发布的广告中载明有约2000平方米的浪漫中庭花园，但实际上并未完全履行。（2）广告中载明（中捷锦绣华庭系）名流富豪的身份护照；成就玉环首席私家花园公馆。但是与实际不符。综上所述，原、被告之间签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应当依约履行。被告就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，被告也应当按约予以履行。被告在履行合同中存在多项违约情况，对于其中可以继续履行的部分，被告应当继续履行。对于其中不能履行或者不宜继续履行的，由被告予以赔偿损失。对此，在综合考虑原告的损失、被告因此的获利、中捷锦绣华庭的业主为二百户及原告所占比例的情况、原告购房时的房价及与周边房地产项目的价格关系等因素，酌情确定由被告按照每平方米200元对原告予以赔偿。据此判决：四、由被告浙江中捷房地产开发有限公司赔偿原告金银叶因绿地面积不符、梁底净高不足等造成的楼盘品质下降造成的损失28376元（按照所购商品房面积141.88平方米，每平方米200元计算）。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料在法律性质上本来就定性为要约邀请，而无需出卖人在广告中作出特别声明。但是，如果出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，该说明和允诺的法律性质即发生变化，从要约邀请转化为要约，这并不以出卖人单方声明的广告性质为判断标准，否则出卖人在广告中作出的明确具体的说明和允诺对于买受人购买房屋和房屋价格有重大影响，而出卖人又无需对此承担合同责任，显然有悖合同公平和诚信原则。本案商品房的销售广告载明有约2000平方米的中庭花园，且附有效果图，这属于对商品房环境性质量的陈述，已构成具体确定的说明和允诺，原审法院将此认定为要约，合法有据。至于销售广告中“玉环顶级豪宅”“成就玉环首席私家花园公馆”的描述，有明显、故意的夸大其词，以不真实的宣传误导消费者，可以认定为系过分的商业吹嘘行为，应承担相应的民事责任。原审法院认定案涉楼盘的品质不符合销售广告中的要约内容，是有客观依据的。由于楼盘品质体现在商品房的使用功能质量、环境性质量、美观性质量等诸多方面，中庭花园面积不足仅是考量楼盘品质的因素之一，案涉楼盘的品质不符还体现在梁底净高不足等商品房使用功能质量方面。原审法院按照买受人所购商品房面积，以每平方米200元计算楼盘品质不符的赔偿金额，则是在综合考虑各项因素的基础上酌情作出的，属于自由裁量的合理范围，双方上诉人也未能举证证明该赔偿标准存在明显不合理之处，故本院对原审法院确定的该项赔偿标准予以支持。综上，原审判决得当，应予维持。
二、败诉案例
1、谢桂清、林先贵、范祥才、谢素萍与成都山水置业有限公司商品房销售合同纠纷一案【四川省高级人民法院（2017）川民申298号民事裁定书】
本院经审查认为：（二）关于宣传资料的内容视为合同内容是否可以认定山水公司交付的房屋存在违约的问题。二审法院支持了谢桂清等人的上诉理由之一，认定山水公司在销售广告和宣传资料上所作的说明和允诺应当视为合同内容。山水公司在其宣传资料上明确说明“地铁上盖物业是指，直接盖在地铁站上面，或者直接与地铁站出入口相连接的物业。此类物业可谓真正的与地铁零距离”。此项说明虽然与华西都市报的广告说明“该项目是真正的地铁上盖物业，住宅电梯直落地铁大堂”并不完全一致，但因宣传资料和销售广告的效力平等，销售广告并不能否定宣传资料的内容，且宣传资料的内容与《商品房买卖合同补充协议》中“相关部门将地铁1号线文武站出口之一与项目负一层连通”的内容更加相符，故案涉物业与地铁站出口直接相连亦符合山水公司关于“地铁上盖”“地铁零距离”的承诺。申请人提供的新证据负一层、负二层、负三层竣工图，也证明案涉物业与地铁1号线文殊院站出口相连的事实，与原审查明的事实无异,不足以推翻原判决。二审法院据此认定山水公司不存在违约行为并无不当。谢桂清等人的此项再审申请理由不能成立。综上，本院裁定驳回谢桂清、林先贵、范祥才、谢素萍的再审申请。
2、杨某某与温州时代集团大地房地产开发有限公司、交通银行股份有限公司温州分行商品房预售合同纠纷一案【浙江省高级人民法院（2015）浙民申字第****号民事判决书】
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销合同。杨某某主张的事实是否符合前述规定的法律要件事实是适用该条的前提。杨某某原审认为温州时代公司欺诈的事实，主要涉及三个方面：1.关于温州时代公司广告资料宣传“全赠送面积”、“半赠送面积”的问题。2.关于楼盘宣传册上注明“2/3的土地留给园林”以及安置房建设用地部分用绿色植物标示问题。3.关于涉案楼盘是否是“封闭式小区”问题。本院认为，关于第1个问题，经核实，楼盘宣传册上注明“本户型结构以商品房买卖合同及政府批准的为准，标注的面积仅供参考，最终以政府部门实测面积为准”，《商品房买卖合同》中无“全赠送面积”、“半赠送面积”的约定，杨某某在签订《商品房买卖合同》同时又签署了申请书，委托温州奥朗建设有限公司对结构空井部位进行改造搭建，可见杨某某对此节事实在签订合同之时是知晓的，温州时代公司已尽到了告知义务。原判认为杨某某主张温州时代公司“赠送面积”的宣传上存在欺诈理由不能成立，并无不当。申请再审时杨某某提供行政处罚决定书作为新的证据，以证明温州时代公司发布虚假广告的违法事实。本院认为，虽然行政机关认为温州时代公司宣传的“全赠送面积”实际位置是一个U字型镂空，构成发布虚假广告违法事实，但由于杨某某在签订合同时对此节事实系明知且认可，故该证据不足以证明温州时代公司构成欺诈。关于第2个问题，虽然楼盘宣传册上注明“2/3的土地留给园林”，但该表述与绿化覆盖率达66.6%并非同一概念。根据杨某某提供的民事诉状，其中载明：“被告在广告中宣称该楼盘为封闭式小区……绿化覆盖率达到35%”，即使根据杨某某的陈述，温州时代公司宣传的楼盘绿化率也系35%，而非66.6%。杨某某认为温州时代公司虚假宣传绿化覆盖率构成欺诈，理由不能成立。关于第3个问题，杨某某主张温州时代公司承诺涉案楼盘系“封闭式小区”，但并未提供充分证据予以证明。相反，楼盘宣传册上注明“半围合的建筑布局”，双方签订的《商品房预定补充协议书》第一条、《商品房买卖合同》附件八《补充协议内容》第九条均写明“商品房与西边相连小区绿地广场共享、通道相通等”。原判认为温州时代公司不存在欺诈或故意隐瞒的事实，也未导致杨某某产生涉案楼盘为封闭式小区的判断，事实认定并无不当。杨某某认为温州时代公司在“封闭式小区”的宣传上存在欺诈，不能成立。
3、余某某与宁某某、宁某某房屋买卖合同纠纷一案【浙江省宁波市中级人民法院（2020）浙02民终****号民事判决书】
一审法院认为：原告和众茂公司签订的《商品房买卖合同》中明确众茂公司获得的仅是塘家湾1#地块一期项目的《建筑工程规划许可证》。原告主张众茂公司存在违约主要是基于众茂公司关于二期的宣传未能兑现，众茂公司有关塘家湾1#地块二期的宣传，不在众茂公司已经取得规划许可的规划范围内，不属于出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。其次，原告主张众茂公司存在关于塘家湾1#地块一期和二期统算容积率0.802的宣传行为，但未能提供充足的证据证明众茂公司确实存在上述行为。原告又主张众茂公司宣传资料中载明的“稀缺300席当代国墅”、“创新打造出300余席现代中式庭院”、“北山中水，三面环山宝葫芦形制，中轴对称”、“超低容积率”等构成要约，但前述宣传内容并不满足要约具体、明确的要求。再者，众茂公司的宣传图册和宣传书中已明确声明，“本宣传册所有文字和图片仅是对内容的表述和示意，仅供购房参考用途，不构成要约内容，买卖双方的权利和义务以合同约定为准”，而且双方在合同附件八第十三条约定，出卖人在销售广告、模型和宣传资料中对商品房开发规划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明、示范等仅供买受人参考之用，不作为合同内容，双方不受其约束。由此可见，众茂公司对于其所做的广告、宣传、模型等不能作为合同内容已经进行了明确的提示，并写入合同补充协议，由原告签字确认，因此众茂公司所做的上述广告宣传等并不会对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响。综上，原告主张众茂公司存在塘家湾1#地块一期和二期统算容积率0.802、“稀缺300席当代国墅”、“创新打造出300余席现代中式庭院”、“北山中水，三面环山宝葫芦形制，中轴对称”、“超低容积率”等要约行为，依据不足，故对原告据此要求众茂公司承担违约责任的诉讼请求，不予支持。
本院认为：根据查明的事实，被上诉人众茂公司与宁波市国土资源局于2006年12月签订的《国有土地使用权出让合同》，及被上诉人新慈公司与宁波市国土资源局于2016年10月签订的《国有土地使用权出让合同》（合同补充条款），都明确约定塘家湾1#地块整体容积率通算需满足1.0-1.05的要求。如果上诉人认为容积率0.802的宣传构成合同内容，其应该向规划部门反映。被上诉人众茂公司在宣传中所称的“一期和二期总的容积率为0.802”“300席当代国墅”，但相关的宣传图册和宣传书中均有“本宣传册所有文字和图片仅是对内容的表述和示意，仅供购房参考用途，不构成要约内容，买卖双方的权利和义务以合同约定为准”的文字表述，故被上诉人众茂公司的宣传内容难以被认定为要约。据此，上诉人主张被上诉人众茂公司构成违约的理由不足，本院难以采信。综上所述，余某某的上诉请求不能成立，应予驳回。
4、黄某某、李某某因与湛江鑫泰投资有限公司及湛江市自然资源局商品房预售合同纠纷一案【广东省湛江市中级人民法院（2021）粤08民终****号民事判决书】
本院认为：鑫泰投资公司在其销售涉案房屋的宣传资料中展示了三期地块房屋3D模拟图，但该图与三期地块设计方案并不一致，该宣传资料中也没有对该图的文字说明，因上述3D模拟图并非详尽具体，不能构成对商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明、陈述，故不能视为涉案《商品房买卖合同》的内容；同理，上述宣传资料中载明的“双公园海景”内容亦无明确的质量指标，而按照常理、经验、逻辑以及一般人的认知，买受人应能充分理解同一建筑区划内的商品房视觉景观并非一致，而是受到房屋楼层、方位情况的影响，故该内容容易为消费者所识别，仅为正常的商业吹嘘，不能视为涉案《商品房买卖合同》的内容；至于鑫泰投资公司销售涉案房屋宣传资料中所标注“53%绿化率、4.5万平方米东南亚园林”的内容，虽然是对商品房环境性质量的陈述，但宣传资料中已明确标注了规划设计以签订合同内容为准的提示，故该内容也不应视为涉案《商品房买卖合同》的约定。故黄某某、李某某依据宣传资料主张鑫泰投资公司违约并请求鑫泰投资公司承担违约责任缺乏基础。综上所述，黄某某、李某某的上诉请求不能成立。判决驳回上诉，维持原判。
5、张某某、熊某某与珠海市恒大海泉湾置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案【广东省珠海市中级人民法院（2020）粤04民终****号民事判决书】
一审法院认为，六、关于张某某、熊某某请求恒大公司赔偿欺诈造成的张某某、熊某某损失及恒大公司为业主解决车辆免费通行海泉湾景区的问题。首先，关于张某某、熊某某请求恒大公司赔偿欺诈造成的损失。张某某、熊某某主张恒大公司宣传的一公里长的人工沙滩、环绕楼盘的环河、3000平方米的无边际泳池、在无边际泳池外建一条滨海路、1.0的容积率、35%的绿化率、能享受海泉湾度假区25亿醇熟的配套等，均是虚假广告、虚假宣传。根据《商品房买卖合同（预售）》“郑重提示”的第2点“开发企业在售楼书或广告中的承诺，购房者可以要求写进书面补充协议，口头承诺和广告宣传只做买卖双方交易时参考”，张某某、熊某某主张的上述内容并未载入《商品房买卖合同（预售）》及其附件中，且恒大公司在其宣传视频中对其上述规划内容所作的说明和允诺并不具体确定，张某某、熊某某亦无证据证明恒大公司就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。因此，一审法院认定恒大公司就涉案小区所作的销售广告和宣传资料为要约邀请，并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定情形，不构成要约以及合同内容的一部分。综上，张某某、熊某某主张恒大公司发布虚假广告构成欺诈并要求赔偿损失，依据不足，一审法院不予采纳。（二审未对该部分事实理由提出异议）。