近年来，房地产业已成为国民经济的支柱，国家对于房地产行业的宏观调控政策日益收紧，围绕房地产广告的管控力度和监督要求不断从严。众多房产商因无法明确广告宣传的合法范畴，致使其发布的房地产广告涉嫌虚假宣传导致不良后果案例比比皆是。
加强房地产销售广告发布前的合法合规审核，把握好广告宣传夸张度与法律规范限制点的分寸，有利于确保项目销售良性推进并减少买卖双方矛盾纷争。本文针对房地产虚假广告案例分析、法律规定及注意事项进行简明解析，抛砖引玉。愿各房产商能参考本文规范广告内容，合法宣传，保障自身安全，也愿各购房者能够客观看待广告内容，理性购房。
一、广州市市场监督管理局近日公布了2021年第一批虚假广告典型案例，精选以下两例具体分析：
1、因广告中使用最高级用语、作出投资回报的承诺构成虚假广告
广州市增轩房地产开发有限公司为销售“珑玥府”楼盘，通过微信公众号、横幅、宣传册等载体发布宣传广告，广告内含有“六大增城唯一”、“世界级豪宅”、“国际顶级品牌材料”等绝对化最高级的用语，以及“抢占双地铁增值物业”、“升值空间30%以上”等对投资回报的承诺，违反了广告法第九条第三款及第二十六条第二款的规定，构成虚假广告，被广州市增城区市场监管局责令停止发布违法广告，在相应范围内消除影响，并处罚款1600000元。
2、因广告中含有项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置等内容构成虚假广告
广州市东陵房地产开发有限公司为销售“金地.香山湖”楼盘，通过微信公众号、宣传板、售楼处沙盘、样板房等载体发布广告，内容如下：“20分钟直达广州白云机场，......30分钟直达广州天河等中心”“80%植被覆盖率的天然氧吧，每天释放高达1.2万个/cm负氧离子，是广州市区负氧离子含量的10倍”、“实用空间高达五层，买三层送三层”，违反了广告法第二十六条第二款规定房地产广告不得含有以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置的内容，构成虚假广告，被广州市增城市场监管局作出行政处罚，责令停止发布违法广告，在相应范围内消除影响，并处罚款920000元。
二、房地产虚假广告的法律规定摘录
1、《中华人民共和国广告法》
第四条 广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。
广告主应当对广告内容的真实性负责。
第八条 广告中对商品的性能、功能、产地、用途、质量、成分、价格、生产者、有效期限、允诺等或者对服务的内容、提供者、形式、质量、价格、允诺等有表示的，应当准确、清楚、明白。
广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容的，应当真实、准确，并表明出处。引证内容有适用范围和有效期限的，应当明确表示。
第九条 广告不得有下列情形：（一）使用或者变相使用中华人民共和国的国旗、国歌、国徽，军旗、军歌、军徽；（二）使用或者变相使用国家机关、国家机关工作人员的名义或者形象；（三）使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语；（四）损害国家的尊严或者利益，泄露国家秘密；（五）妨碍社会安定，损害社会公共利益；（六）危害人身、财产安全，泄露个人隐私；（七）妨碍社会公共秩序或者违背社会良好风尚；（八）含有淫秽、色情、赌博、迷信、恐怖、暴力的内容；（九）含有民族、种族、宗教、性别歧视的内容；（十）妨碍环境、自然资源或者文化遗产保护；（十一）法律、行政法规规定禁止的其他情形。
第十一条 广告内容涉及的事项需要取得行政许可的，应当与许可的内容相符合。
广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容的，应当真实、准确，并表明出处。引证内容有适用范围和有效期限的，应当明确表示。
第二十五条 招商等有投资回报预期的商品或者服务广告，应当对可能存在的风险以及风险责任承担有合理提示或者警示，并不得含有下列内容：（一）对未来效果、收益或者与其相关的情况作出保证性承诺，明示或者暗示保本、无风险或者保收益等，国家另有规定的除外；（二）利用学术机构、行业协会、专业人士、受益者的名义或者形象作推荐、证明。
第二十六条 房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（一）升值或者投资回报的承诺；（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；（三）违反国家有关价格管理的规定；（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。
第二十八条 广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。
广告有下列情形之一的，为虚假广告：（一）商品或者服务不存在的；（二）商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的；（三）使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的；（四）虚构使用商品或者接受服务的效果的；（五）以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。
2、《房地产广告发布规定》
第三条 房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。
第四条 房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容： （一）升值或者投资回报的承诺； （二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置； （三）违反国家有关价格管理的规定； （四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。
第八条 房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。
第十条 房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。
第十一条 房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。
第十二条 房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。
第十八条 房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。
第二十条 房地产广告中涉及房地产价格评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。
第二十一条 违反本规定发布广告，《广告法》及其他法律法规有规定的，依照有关法律法规规定予以处罚。法律法规没有规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；没有违法所得的，处以1万元以下的罚款。
三、发布房地产广告注意事项
根据以上公示案例及相关法规，房产商在进行销售运营时，应当严格审核广告用语的合法性，注意提示语的运用，避免涉嫌虚假广告。
（一）房产商在广告宣传中因注意审核广告语的合法性
1、不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。如“邻近南海大道，约15分钟可直达水东港；经茂南大道约20分钟可连接深茂深茂高铁；进入沈海高速和汕湛调整约50分钟可直达粤西国际机场。”等。
2、不得有升值或者投资回报的承诺。如“带来稳定的收益并使资产增值”、“约13.34%的收益”“十年回本，稳赚不赔”。
3、不得使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语。如“xxx目前拥有国内最好的房屋质量，配套设施、绿化环境”“价格标杆”。
4、不得对楼盘相关情况进行虚假宣传。如许多房产商在广告中宣称购买该公司开发某楼盘即可就读相应学区学校，而实际不能入读对应的学区学校，则构成虚假宣传。
5、不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。相应设施因注明其信息来源，如在规划中则因进行标注。
6、不得对商品房的性能、功能、产地、用途、质量、规格、价格、销售状况等信息作出与实际不符的宣传。
7、不得含有风水、占卜等封建迷信内容。如“【国际开运名师】黄xx亲临xxx大名府，揭秘2019年运程！”
8、房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。不得仅仅在广告上显示未标注期间的价格如“13400元/m”。
9、房地产广告中面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积。不得单纯以房屋面积进行宣传，如“114+130m²全通透三居电梯美宅”。
10、房地产广告中涉及房地产价格评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间。不能单纯以自制的表格作为广告宣传内容。
11、抽奖式的有奖销售，最高奖的金额不得超过五万元。对于售楼处的抽奖项目因以此为限组织有奖销售活动。
（二）房产商在广告宣传中应注意提示语的运用
1、报纸广告、广告牌：“本广告仅为要约邀请，买卖双方的权利义务以最终签署的商品房买卖合同为准。”
2、沙盘/模型：“本沙盘/模型因制作比例和材质所限，与实景可能存在一定差异，不作为交房标准。”
3、对政府规划中代建的项目如地铁、轻轨、公园、公交线路等的介绍，应提示，“以上线路来源于......”
4、宣传单中“仅供参考”等语句的运用。
四、建议
广告的目的在于销售，房地产广告适度的夸大宣传有利于促进销售、刺激消费。但是在如今房地产行业监管政策日益收紧、因房地产虚假广告受到行政处罚的案例日益增加的现状下，具体的广告宣传还是因当严格按照《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布规定》等法律法规以及各地房地产广告政策的规定加以审核，遵循事实求实的原则，在不违反法律规定的情形下予以发布。
附：国家市场监督管理总局2018年以来公布的20个房地产违法广告典型案例
一、福建福州盛欣房地产开发有限公司发布违法广告案
当事人通过微信公众号、宣传册等媒介发布含有“高质别墅”“叠拼别墅”“山海主题牧场”“Discovery世界主题乐园”等内容广告，与实际情况不符，且涉及对规划或建设中的相关设施及市政条件做误导宣传，违反了《广告法》第二十六条第（四）项、第二十八条第二款第（二）项等规定。依据《广告法》第五十五条第一款、第五十八条第一款第（八）项等规定，2019年7月，福州经济技术开发区市场监督管理局作出行政处罚，责令停止发布违法广告，并处罚款11.15万元。
——国家市场监督管理总局公布2019年第四批虚假违法广告典型案件
二、北京易安家房地产经纪有限公司发布违法广告案
当事人通过自有网站发布含有“八达岭孔雀城、京张高铁20分钟到达北京北站、兴延高速45分钟直达北三环马甸桥”等内容的广告，该广告内容以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置，违反了《广告法》第二十六条第（二）项的规定。依据《广告法》第五十八条第一款第（八）项的规定，2019年1月，原北京市工商行政管理局昌平分局作出行政处罚，责令停止发布违法广告，并处罚款10万元。
——国家市场监督管理总局公布2019年第二批虚假违法广告典型案件
三、南京金梦都房地产开发有限责任公司发布虚假违法广告案
当事人通过微信公众号发布房地产广告，广告中将公共绿地宣传为“院子”“私家庭院”“私家花园”，且宣传的“均为电梯直接入户”与实际情况不符，违反了《广告法》第二十八条第二款第（二）项的规定。依据《广告法》第五十五条第一款的规定，2019年3月，南京市江宁区市场监督管理局作出行政处罚，责令停止发布违法广告，并处罚款70万元。
——国家市场监督管理总局公布2019年第二批虚假违法广告典型案件
四、四川新宝地房地产开发有限公司发布违法广告案
当事人通过搜索引擎、公众号等方式发布含有“对望原生态白鹤岛，占地2400亩”“一河一岛五公园以及两河一湖四公园”等内容的房地产广告。其中，所开发项目的面积为虚假宣传，同时，该楼盘户外广告存在对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件进行误导宣传，使用数据未标明出处等情况。当事人行为违反了《广告法》第十一条第二款、第二十六条第一款、第二十八条第二款第（二）项的规定。依据《广告法》第五十五条第一款的规定，2019年5月，成都市新都区市场监督管理局作出行政处罚，责令停止发布违法广告，并处罚款60万元。
——国家市场监督管理总局公布2019年第二批虚假违法广告典型案件
五、安徽马鞍山中南御锦房地产开发有限公司发布虚假违法房地产广告案
当事人通过宣传册和公众号发布与事实不符的房屋户型图广告，欺骗、误导消费者，违反了《广告法》第四条、第二十八条的规定。2019年1月，马鞍山市工商局作出行政处罚，责令停止发布违法广告，并处罚款115万元。
——国家市场监督管理总局公布2019年第一批虚假违法广告典型案件
六、南京雷宇兄弟置业顾问有限公司合肥分公司发布违法广告案
当事人通过微信朋友圈发布含有“雷宇地产”、“合肥最低房价盘”、“一脱到底”等文字内容和“将内裤脱至膝盖处的女性双腿图案”图片内容的广告，违反了《广告法》第九条的规定。2018年12月，合肥市工商局作出行政处罚，责令停止发布违法广告，并处罚款80万元。
——国家市场监督管理总局公布2019年第一批虚假违法广告典型案件
七、北京创展房地产开发有限公司发布虚假房地产广告案
当事人利用户外媒介发布未取得房产项目销售许可手续的房地产广告，广告称该项目为非居住属性，与实际情况不符，欺骗误导消费者，违反了《广告法》第四条、第二十八条的规定。2018年8月，北京市工商局房山分局作出行政处罚，责令停止发布违法广告，并处罚款139.2万元。
——国家市场监督管理总局公布2018年第三批典型虚假违法广告案件
八、山西万家幸福房地产经纪有限公司发布违法广告案
当事人利用广告宣传单发布含有“让您坐拥房产投资的超值回报、万家幸福优质好房回报率6%以上”等内容的广告，承诺升值和投资回报率，违反了《广告法》第二十六条的规定。2018年6月，太原市工商局晋源分局作出行政处罚，责令停止发布违法广告，并处罚款10万元。
——国家市场监督管理总局公布2018年第三批典型虚假违法广告案件
九、上海瑞浩房地产经纪事务所发布违法广告案
当事人利用互联网发布含有“零风险，高回报；5年后回报率10%，每年升值25%”等内容的房地产广告，违反了《广告法》第二十六条的规定。2018年6月，上海市浦东新区市场监督管理局作出行政处罚，责令停止发布违法广告，并处罚款12万元。
——国家市场监督管理总局公布2018年第三批典型虚假违法广告案件
十、江苏扬州灵智广告有限公司发布违法房地产广告案
当事人发布含有“周边品质二手房平均涨幅高达55% ；目前售价不到地块潜力价值的40%，上涨空间巨大”等内容的房地产广告，违反了《广告法》第二十六条规定。2018年7月，扬州市广陵区市场监督管理局作出行政处罚，责令停止发布违法广告，并处罚款15万元。
——国家市场监督管理总局公布2018年第三批典型虚假违法广告案件
十一、山东菏泽万达广场商业管理有限公司发布房地产广告案
当事人在红领巾和小黄帽上印制“菏泽万达广场11月16日盛大开业”字样商业广告并在校园内发放，在社会上造成了极其恶劣的不良影响，违反了《广告法》第三条、第九条、第三十九条的规定。2018年10月，菏泽市经济开发区市场监管局作出行政处罚，责令停止发布违法广告，并处罚款34.47万元。
——国家市场监督管理总局公布2018年第三批典型虚假违法广告案件
十二、河南省美景之州地产开发有限公司发布低俗违法广告案
当事人利用地铁广告发布包含“春风十里醉，不如树下学生妹”等内容的广告，极易产生不良解读和低俗暗示，造成严重社会影响，违反了《广告法》第三条和第九条的规定。2018年8月，郑州市工商局作出行政处罚，责令停止发布广告，并处罚款80万元。
——国家市场监督管理总局公布2018年第三批典型虚假违法广告案件
十三、山西俊嘉房地产开发有限公司发布违法房地产广告案
当事人通过互联网发布“长风文化商务区，顶级资源集萃”“国家级盛会落址加速区域崛起…未来升值潜力和投资价值不可限量”“高端配套环伺，为品质生活加冕：成成中学、太原第二外国语学校等知名学府…”“再造一个恭王府”等内容，广告含有升值或者投资回报承诺、对规划或者建设中的文化教育设施作误导宣传、违背社会良好风尚的内容。当事人行为违反了《中华人民共和国广告法》第九条、第二十六条的规定。依据《中华人民共和国广告法》第五十七条规定，2018年5月，太原市工商行政管理局晋源分局依法作出行政处罚，责令停止发布违法广告，并处罚款60万元。
——国家市场监督管理总局公布2018年典型虚假违法广告案件
十四、安徽绩溪锦元置业有限公司发布违法广告案
当事人委托相关网络技术有限公司在其网站“绩溪网（绩溪论坛）”上发布含有“你买店铺我付按揭，10年70%收益”字样的互联网广告。当事人行为违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条的规定。依据《中华人民共和国广告》第五十八条规定，2018年3月，绩溪县市场监督管理局作出行政处罚，责令停止发布违法广告，并处罚款20690元。
——国家市场监督管理总局公布2018年典型虚假违法互联网广告案件
十五、江西九江市宁亿置业有限公司发布违法房地产广告案
当事人在其自行运营的“香榭丽都”微信公众号、九江意讯传媒有限公司运营的“九江生活”微信公众号和九江公众信息产业有限公司运营的“住在九江网”和“住在九江”微信公众号中发布的广告包含“升值或者投资回报的承诺”，“以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置”，“广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺” 以及设计效果图上均未标明“设计效果图或者模型照片”等内容。当事人行为违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条的规定。依据《中华人民共和国广告法》第五十八条规定，2018年6月，九江市工商行政管理局作出行政处罚，责令停止发布违法广告，并处罚款8万元。
——国家市场监督管理总局公布2018年典型虚假违法互联网广告案件
十六、四川成都品悦尚城有限公司发布违法广告案
当事人在网站投放标题内容为“成都三环房价破三万指日可待！万元出头抢西二环地铁房”等字样的广告内容。当事人行为违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条的规定。依据《中华人民共和国广告法》第五十八条规定，2018年3月，成都市金牛区市场和质量监督管理局作出行政处罚，责令停止发布违法广告，没收广告费94150.94元，并处罚款105849.06元。
——国家市场监督管理总局公布2018年典型虚假违法互联网广告案件
十七、上海秀弛实业有限公司发布虚假广告案
当事人分别发布印刷品和户外广告，广告含有“奢装”交房内容，而实际是以毛坯方式交房，该广告欺骗、误导消费者，违反了《广告法》第二十八条的规定。2018年2月，上海市浦东新区市场监管局作出行政处罚，罚款85.4万元。
——国家市场监督管理总局公布2018年第一批典型虚假违法广告案件
十八、浙江宁波市象山坤宏置业有限公司发布虚假广告案
当事人在广告宣传中含有误导购房对象对原规划设计进行拓展建设增加使用面积的内容，对客户购买意向有实质性影响，严重误导消费者，违反了《广告法》第二十八条的规定。2018年1月，宁波市象山县市场监督管理部门作出行政处罚，责令当事人停止发布虚假广告，在相应范围内消除影响，罚款80万元。
——国家市场监督管理总局公布2018年第一批典型虚假违法广告案件
十九、福建平潭海峡如意城开发建设有限公司发布虚假广告案
当事人发布房地产广告时，将卧室及阳台标注为不计建筑面积，宣传为赠送的面积，属于可改造的空间等内容，对客户购买意向有实质性影响，严重误导消费者，违反了《广告法》第二十八条的规定。2017年12月，平潭综合实验区市场监管局作出行政处罚，责令当事人停止发布违法广告，在相应范围内消除影响，罚款80万元。
——国家市场监督管理总局公布2018年第一批典型虚假违法广告案件
二十、广东佛山铂晟置业有限公司发布虚假广告案
当事人发布的房地产广告含有夸大商品房容积率、建筑密度等内容，误导消费者，损害消费者合法权益。当事人发布的上述广告，违反了《广告法》第二十八条的规定。2018年3月，佛山市禅城区市场监督管理局作出行政处罚，责令当事人停止发布虚假广告，在相应范围内消除影响，罚款30万元。
——国家市场监督管理总局公布2018年第一批典型虚假违法广告案件